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不動産Q&A(賃貸オーナー編)

入居者がなかなか決まらない・一度空いてしまうと空室が長く続いてしまうんだけど。
豊島区池袋 練馬区 西武池袋線 中村橋 不動産 賃貸 管理 仲介  売買 家賃保証 入居者を早く決める為には、物件にあった《適性賃料》にする事が大事です。
物件を借りる側も、賃料は安いほうが良いでしょう。
1ヶ月以上空室になってしまったら再度賃料の見直しを考えてみたほうがよいかもしれません。

適正賃料の算出の方法にはどんなものがあるの?
豊島区池袋 練馬区 西武池袋線 中村橋 不動産 賃貸 管理 仲介  売買 家賃保証 一般的な決め方は積算法や賃貸事例比較法などがあります。
■積算法
物件を購入・建築した際にかかる費用を合計しそこから毎月の賃料を算出する方法です。
■賃貸事例比較法
物件所在するエリアのタイプの共通する物件の資料を比較検討し立地条件・設備・環境などを考慮のうえ修正し賃料を算出する方法です。

募集条件の緩和って聞くけどどんな事なの?
豊島区池袋 練馬区 西武池袋線 中村橋 不動産 賃貸 管理 仲介  売買 家賃保証 効果的なのは「フリーレント」「敷金礼金の減額」「連帯保証人不要システム」などがあげられます。
また、オーナー様によっては「学生限定」「女性限定」など入居者条件に制約メリットをもたれている方もいらっしゃいますが、これはとても良い反面、入居者の幅(間口)を自然と狭めている事にもなりますので、もしこの様な条件をはずせるのであれば空室改善策の大きな要因になります。

最近新築される賃貸住宅の設備はとても良いって聞くけど..。
豊島区池袋 練馬区 西武池袋線 中村橋 不動産 賃貸 管理 仲介  売買 家賃保証 はい。
近年竣工する賃貸アパート・賃貸マンションの設備には驚かされます。
床暖房・オートロック・エアコン・ガスキッチン・温水式便座・室内洗濯機置場
宅配ロッカー・光ケーブル・追い焚き機能付き浴室などが上げられます。

あるアンケート結果によりますと
「エアコン・ガスキッチンが備え付けてあれば賃料は多少UPしても良い」とのデータもあります。
もし設置可能な設備等があればご検討する事をお勧めします。

家賃の滞納が多くて困ってしまうが、入居者に催促しづらいのだけど?
豊島区池袋 練馬区 西武池袋線 中村橋 不動産 賃貸 管理 仲介  売買 家賃保証 入居者が滞納した場合は、早め早めの督促をする事がとても重要です。
オーナー様の中には情が移ってしまわれるやさしい方もおられるようですね。
そのような時には当社へご依頼下さい。
オーナー様に代わって督促業務を行わせていただきます!!

不動産Q&A(売買編)

今、所有しているマンションはいったいいくらで売れるのかな?
豊島区池袋 練馬区 西武池袋線 中村橋 不動産 賃貸 管理 仲介  売買 家賃保証 ご自分のお住まい・マンションの値段を知るのに気兼ねなど要りません。
お問い合わせいただいてから2日以内にはお返事させていただきます。
一般的な算出方法ですが、簡易査定法・売買事例比較法が一般的です。

■簡易査定法
建物の延べ床面積(坪)×新築時建築単価(坪)=新築建物価格
新築建物価格÷45年×(45年−建物経過年数)=現在建物価格
(注:この場合はRC造、45年で建物価格の償却と仮定しています)
(注:新築時建築単価目安 坪80万〜100万位)
          
土地の面積×坪単価=土地価格
        
現在建物価格+土地価格=物件価格 になります

■売買事例比較法
上記の簡易査定法を基にして物件所在するエリアのタイプの共通
する物件の価格を比較検討し立地条件・設備・環境などを考慮の上、
修正し価格を算出する方法です。

売却をお願いする場合、何種類か依頼パターンがあるって聞いたけど?また手数料っていくらなの?
豊島区池袋 練馬区 西武池袋線 中村橋 不動産 賃貸 管理 仲介  売買 家賃保証 はい。オーナー様の売却をお受けする場合は3種類あります。

@専属専任媒介契約
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる形式のものです。
自ら見つけた買手との契約はできません。
A専任媒介契約
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる形式のものです。
自ら見つけた買手との契約はできます。
B一般媒介契約
特定の業者に限らず、複数の業者に取引の仲介を依頼することができます。

以上の3種類ですが、@~Bの順に業者の営業活動の責任範囲が緩和されますので
早めの売却の結び付けるには専任媒介契約以上が望ましいと言えるでしょう。

売買仲介手数料は、3パーセントと言われています。
しかし実際に支払う手数料は3パーセントとプラス6万円になります。

正規の計算式は下記のようになります。物件成約価格に対して
売却をお願いする場合、何種類か依頼パターンがあるって聞いたけど?また手数料っていくらなの?

相続税対策でアパート経営やマンションを購入するって聞くけど?
豊島区池袋 練馬区 西武池袋線 中村橋 不動産 賃貸 管理 仲介  売買 家賃保証 はい。多くの方々がこのシステムを活用されております。ここでは概略をご説明します。

新築した建物の評価額は、時価の70%程度。現金から建物に変わるだけで、評価額が30%下がる事になります。借入金で建築されても同じことです。貸家だと、自分の自由にならないので評価額が低くなります。自家用家屋としての評価額から借家権の評価額を差し引けるので、建物部分は更に、30%の評価減になります。
自分の土地に、建物を建築して、他人に貸付けている場合の土地を貸家建付地といい、評価額が下がります。

更地の価額−(更地の価額×借地権割合×借家権割合)=貸家建付地の評価額

■小規模宅地特例の適用
アパート・マンション経営の宅地は、200uまでの部分は50%減額されます。
借入金で建築した場合建物を建てた後の評価額から借入金を引くと更に評価額  
が下がります。

■アパート・マンション経営
土地の相続税評価額は(路線価方式または倍率方式によって評価)、
時価よりも低く評価されます。建物も、時価の70%程度と低く評価されます。
土地の上の建物が、アパート・マンションですと、土地は貸家建付地として、
建物は貸家として評価されるので、更に評価額が下がります。

※利回りが良く賃料で借入金が返済できる物件なら継続的な安定収入にもなり問題は無いかと考えられますので相続税対策には大変有効です。

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